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 來源：東方投后實(shí)踐與研究    

特殊機(jī)會(huì)投資人介入項(xiàng)目前期一定要對(duì)項(xiàng)目做詳細(xì)的盡職調(diào)查工作，具體形式與正常類投資相仿，本文不做過多贅述。這里分享實(shí)操案例中重要和易疏忽的節(jié)點(diǎn)或因素。

“人”——與實(shí)際控制人談判

這類項(xiàng)目投資人首先要做的并不是針對(duì)項(xiàng)目，而是與原控制人溝通。雖然項(xiàng)目產(chǎn)生不良與原控制人的管理能力不足有很大關(guān)系，但原控制人畢竟是項(xiàng)目的發(fā)起者，在當(dāng)?shù)氐谋尘?、關(guān)系和渠道也對(duì)項(xiàng)目后續(xù)盤活工作有起著較大作用。

后續(xù)輔助或操盤介入，需要原控制人的積極配合，而且這類項(xiàng)目又要特別注重投后管理工作，投資人甚至要將項(xiàng)目公司控制權(quán)拿到自己手中。所以，投資人首先要做的是安撫原控制人，要以專業(yè)的角度為原控制人分析情況，拿出讓人信服的后續(xù)開發(fā)、銷售方案，讓原控制人明白暫時(shí)將項(xiàng)目控制權(quán)交給金融機(jī)構(gòu)是盤活這筆資產(chǎn)的最好的方式，防止其抵觸情緒。

在此過程中，要尤其注意談判技巧。一方面，要給實(shí)際控制人以壓力：項(xiàng)目本身已經(jīng)不良，拖下去利息、罰息、違約金等會(huì)越滾越大，導(dǎo)致最后資不抵債；同時(shí)債權(quán)人可能采取強(qiáng)制執(zhí)行手續(xù)，一旦實(shí)施，實(shí)際控制人可能損失更多。另一方面，投資人后續(xù)開發(fā)、銷售方案要切實(shí)可行，并且具有明顯優(yōu)勢(shì)，讓實(shí)際控人看到希望，是對(duì)投資人及實(shí)際控制人雙贏的方式。

“財(cái)”——核查財(cái)務(wù)、現(xiàn)金流情況

理清項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)情況。一般來說，項(xiàng)目停工的原因除了金融機(jī)構(gòu)借款逾期，還會(huì)涉及民間借貸、工程款拖欠等隱性負(fù)債，特殊機(jī)會(huì)投資人在做現(xiàn)金流測算的時(shí)候，要盡可能挖掘項(xiàng)目公司顯性和隱性負(fù)債金額。

有些項(xiàng)目往往表面貨值很可觀，實(shí)際上項(xiàng)目隱形負(fù)債已經(jīng)把項(xiàng)目掏空，未來盤活的可能性極低。因?yàn)?，?duì)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況必須由專業(yè)審計(jì)會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)予以核查清楚，以備為后期談判重組及策略考量，提供財(cái)務(wù)支撐。

此過程中要注意盡量挖掘項(xiàng)目公司的民間借貸情況，以及實(shí)際控制人以公司名義發(fā)生的民間借貸，甚至以公司提供擔(dān)保的個(gè)人借貸，因?yàn)槊耖g借貸一般利率較高，在利滾利的基礎(chǔ)上，一旦爆發(fā)，則可能拖垮項(xiàng)目。

特殊機(jī)會(huì)投資期限內(nèi)項(xiàng)目是否達(dá)到銷售狀態(tài)，且可以覆蓋融資本息也是投資人需要考慮的。對(duì)于一個(gè)特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目，投資期限可以覆蓋到項(xiàng)目銷售回款足以償付融資本息的情況自然是最理想的，但往往由于投資人資金的屬性與項(xiàng)目期限不能完全匹配，或是項(xiàng)目上發(fā)生不可預(yù)見事項(xiàng)使項(xiàng)目銷售進(jìn)度無法達(dá)到預(yù)期。

這需要特殊機(jī)會(huì)投資人，投前一定要做好第二還款來源的預(yù)案，能否將項(xiàng)目推銷出去，找到其他金融機(jī)構(gòu)或者特殊機(jī)會(huì)投資人接盤，亦至關(guān)重要。

“法”——法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目底層逾期后往往存在多種訴訟關(guān)系，投資人投前盡職調(diào)查時(shí)要從多個(gè)維度了解項(xiàng)目潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)、法律訴訟等，除了債務(wù)訴訟以外，投資人還需關(guān)注項(xiàng)目的工程款拖欠、已售房源延遲交房的業(yè)主訴訟、違規(guī)銷售等情況。訴訟事項(xiàng)往往會(huì)影響項(xiàng)目的工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度。對(duì)盡職調(diào)查階段之法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，我們簡析如下：

投資不良地產(chǎn)項(xiàng)目前，可從銀行、債務(wù)人處得到項(xiàng)目資產(chǎn)情況和債權(quán)債務(wù)的基本信息，包括債務(wù)地域，債務(wù)主體，債權(quán)涉訴狀態(tài)，債務(wù)本息等。待獲取這些信息后可進(jìn)行系統(tǒng)內(nèi)初次盡調(diào)，利用信息獲取成本較低的方式，查詢工商信用網(wǎng)、法院被執(zhí)行人查詢網(wǎng)等了解債務(wù)主體情況、資產(chǎn)情況，而更為專業(yè)的盡調(diào)工作需要有律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行并出具專業(yè)的盡調(diào)報(bào)告；其閱卷評(píng)估，實(shí)地考察，第三方機(jī)構(gòu)查證等多種手段并舉，可以保障盡調(diào)工作的準(zhǔn)確性和有效性。因?yàn)椋蓭焻⑴c盡調(diào)工作，既有法律專業(yè)支撐以評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn)提示供參考決策，同時(shí)也對(duì)資產(chǎn)管理公司的系統(tǒng)內(nèi)免責(zé)提供依據(jù)。

所以，此階段的法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，務(wù)必在律師的盡調(diào)工作下，在完整了解不良地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)及債務(wù)情況下，充分考量此類法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)底層資產(chǎn)價(jià)值的影響和周期，進(jìn)而判斷其“特殊機(jī)會(huì)”的含金量。完備的投前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，會(huì)為投后管理、托管、談判乃至重組入資等工作提供重要的決策依據(jù)和操盤的砝碼。

“事”—— 規(guī)劃審批事宜及重要崗位人員變動(dòng)情況

項(xiàng)目開工和規(guī)劃審批的進(jìn)度息息相關(guān)，例如某項(xiàng)目審批遲遲未通過的主要原因是項(xiàng)目土地為商辦性質(zhì)，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為類住宅性質(zhì)，而當(dāng)?shù)厥袌鰧?duì)類住宅的審批尤為嚴(yán)格，突破審批障礙花費(fèi)了大量時(shí)間。調(diào)規(guī)事項(xiàng)具有溝通和審批困難的特性，投資人對(duì)此要充分重視。除非投資人可協(xié)調(diào)審批進(jìn)程或者項(xiàng)目審批有明確進(jìn)展，否則投資人要慎重選擇放款節(jié)點(diǎn)。

特殊機(jī)會(huì)投資人要重點(diǎn)關(guān)注被投資項(xiàng)目公司的重要崗位人員變動(dòng)情況，多數(shù)項(xiàng)目公司的重要崗位都是原控制人的親信，而且掌握公司核心資料、了解重要事項(xiàng)的歷史沿革。要盡量避免出現(xiàn)重要崗位大量人員變動(dòng)，這對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的運(yùn)營有不利影響。

如有重要崗位人員變動(dòng)，務(wù)必了解原因，是否有盡調(diào)過程中未發(fā)現(xiàn)的隱形風(fēng)險(xiǎn)（比如公司違規(guī)擔(dān)保、民間借貸糾紛等），并做好工作交接。同時(shí)，如有可能，盡量與重要崗位離職人員簽訂保密協(xié)議，要求其對(duì)知曉的公司核心秘密進(jìn)行保密。

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