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盤(pán)點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)“不良資產(chǎn)”調(diào)查的18個(gè)雷區(qū)

2022-04-28

 來(lái)源:今日頭條    


1.虛假長(zhǎng)租約


抵押及查封前簽20年租約+關(guān)聯(lián)方在使用+已做租賃備案+租金已一次性付清+有交易流水+再幾次轉(zhuǎn)租,有前述部分或全部鏈條 


2.調(diào)換門(mén)牌號(hào)


例如將“臨街”商鋪與“背街”商鋪的門(mén)牌號(hào)全部對(duì)調(diào)或重排 


3.控制關(guān)鍵要素


例如被債務(wù)人間接回購(gòu)?fù)\?chē)場(chǎng)的債權(quán),可能對(duì)商業(yè)樓的使用/估值影響較大 


4.“賣(mài)”長(zhǎng)租約


1、將場(chǎng)地拆分成百上千個(gè)投資“門(mén)檻不高”的單元


2、將項(xiàng)目進(jìn)行包裝、炒作成“收益高”的商業(yè)模型


3、將20年或以上租賃權(quán)一次性賣(mài)給“眾多”小業(yè)主


4、因不易辨識(shí)、區(qū)分,可“重復(fù)”售給多人


5、租賃合同及委托合同的簽約主體均“不是”債務(wù)人 


5.分布不連續(xù)


提前設(shè)計(jì),將同層商場(chǎng)多個(gè)小產(chǎn)權(quán)證以“間隔式”、“插花式”抵押給多名銀行、民間債權(quán)人 


6.打通使用


與周?chē)啼佉徊⒋蛲?、裝修、出租給他人經(jīng)營(yíng),形成處置不利 


7.拆除重建抵押物


已被拆除,并重新建成其他用途的建筑物 


8.排除執(zhí)行


一鋪多賣(mài),有買(mǎi)家已實(shí)際占用,已付大部分款項(xiàng)且愿付清尾款 


9.物業(yè)公司關(guān)聯(lián)


調(diào)查物業(yè)公司是否是債務(wù)人關(guān)聯(lián)方,評(píng)估控場(chǎng)方案 


10.額外復(fù)原成本


有些商鋪被改變?cè)ㄖ窬?,辦新證前需施工恢復(fù)原狀?;蛟谙篮细袂疤嵯隆按笞C拆小證”。均產(chǎn)生額外成本 


11.大額物業(yè)欠費(fèi)


單價(jià)30多元,面積較大,空置幾年,可以積欠幾百萬(wàn)物業(yè)費(fèi) 


12.賣(mài)方高昂稅費(fèi)


公司名下、年代較久、市場(chǎng)不活躍的商業(yè),站在買(mǎi)家角度考慮稅費(fèi)對(duì)投資決策的不利影響 


13.欠出讓金


屬于歷史政策遺留問(wèn)題,房產(chǎn)有證但土地出讓金未交清,或在劃撥土地上建商業(yè) 


14.有證但未驗(yàn)收


屬于歷史政策遺留問(wèn)題,房產(chǎn)有證但未進(jìn)行消防驗(yàn)收,對(duì)使用有一定影響,例如商鋪無(wú)法明火 


15.違法出證


屬于人為違法操作,將大樓公共面積部分辦理產(chǎn)權(quán)證 


16.房地不同主體


屬于歷史政策遺留問(wèn)題,房產(chǎn)、土地登記在不同主體名下 


17.房地分別抵押


屬于歷史政策遺留問(wèn)題,房產(chǎn)證、土地證分別在房管局、國(guó)土局抵押給不同債權(quán)人 


18.規(guī)劃因素


由于周邊規(guī)劃、建設(shè)大型商業(yè)綜合體,導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)街成“沒(méi)落”趨勢(shì)


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