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繼東方資產(chǎn)之后，長城資產(chǎn)也獲批在全國銀行間債券市場公開發(fā)行100億元金融債券，用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置等?；夥康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，或成為政策性剝離對口國有銀行不良資產(chǎn)后又一大歷史使命。

兩大AMC準(zhǔn)備資金200億 

對于此次發(fā)行的100億金融債券，中國長城資產(chǎn)表示，本次債券的發(fā)行有利于其加大服務(wù)實體經(jīng)濟力度，為實體企業(yè)紓困化險、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展提供長期限、低成本的資金。

同時，中國長城資產(chǎn)將堅持依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置相關(guān)金融業(yè)務(wù)，募集資金將主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)及償還到期存量債券。

3月11日，東方資產(chǎn)發(fā)行了首筆AMC地產(chǎn)紓困金融債，發(fā)行規(guī)模為100億元，期限為3年，詢價區(qū)間為2.5%-3.5%；資金用途與長城資產(chǎn)一致。

四大AMC又一大歷史使命 化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險

自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)諸多房企爆雷的現(xiàn)象，隨著市場環(huán)境逐步收緊，越來越多開發(fā)商也都陷入了流動性危機。

大型民營房企陷入債務(wù)危機必將會造成一定的金融風(fēng)險。再次背景下，國有AMC再次被賦予重任。

2022年1月，金融管理部門召集幾家金融AMC開會，研究AMC按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》）。

一是要求銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

二是加大債券融資的支持力度。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

三是積極提供并購的融資顧問服務(wù)。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)揮客戶網(wǎng)絡(luò)和渠道優(yōu)勢，整合信貸、投行、金融市場業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問服務(wù)，加強與證券公司、會計師事務(wù)所等第三方機構(gòu)的合作，匹配并購雙方的需求提升并購成功率。

四是提高并購的服務(wù)效率。加快重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。對于風(fēng)險可控的項目，可以提前啟動盡職調(diào)查、信貸審查。配合并購雙方推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項目預(yù)售資金管理、加快權(quán)證辦理等支持措施，從而為并購融資營造良好的環(huán)境。

一個會議，一份政策文件，為AMC出手處置、并購風(fēng)險房企優(yōu)質(zhì)項目鋪平了道路。

國有大型AMC快速行動中

目前，信達(dá)、華融、長城和東方將以“市場化”的方式，主要通過收購項目層面的資產(chǎn)的方式參與房地產(chǎn)市場的收并購。正與出險房企洽談戰(zhàn)略投資合作，探討參與整體債務(wù)重組的可能。

具體而言：

中國華融正在與深圳房企花樣年控股就全面的債務(wù)重組計劃洽談合作；

長城資產(chǎn)最近與上海房企陽光城就包括資產(chǎn)收購在內(nèi)的合作進(jìn)行了初步接觸；

長城和東方都以骨折價購買了河北房企華夏幸福的債券；

信達(dá)的團隊也在看包括恒大集團和世茂等開發(fā)商的項目。

中國信達(dá)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，AMC在項目風(fēng)險化解、企業(yè)重組紓困、危機救助等方面積累了豐富的經(jīng)驗；尤其是收購的銀行不良資產(chǎn)涉及大量不動產(chǎn)抵押、爛尾樓項目，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置盤活經(jīng)驗豐富，業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)品類型全面，具有人才、資源、專業(yè)和案例等諸多優(yōu)勢。

不過，與此前承接不良資產(chǎn)進(jìn)行處置有所不同，在業(yè)內(nèi)看來，此次幾大AMC通過參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)等方式進(jìn)行風(fēng)險化解，意味著將風(fēng)險資產(chǎn)處置關(guān)口前移。

地產(chǎn)大不良時代 AMC的掘金風(fēng)口

值得注意的是，在化解風(fēng)險過程中會給AMC帶來業(yè)務(wù)機會，實現(xiàn)一定的經(jīng)濟效益，但也要承擔(dān)相應(yīng)的市場風(fēng)險。

AMC的第一大局限是開發(fā)和周轉(zhuǎn)速度都遠(yuǎn)不如品牌房企；

其次，AMC收購的不良資產(chǎn)來自于全國各地，但信達(dá)地產(chǎn)布局了不到20個城市，華融置業(yè)僅布局6個城市，相較之下，大型房企基本都進(jìn)入了全國數(shù)百個城市，優(yōu)勢更為明顯；

再者，房企各自有獨門的標(biāo)準(zhǔn)化“秘技”，如大部分房企都有自己的多條產(chǎn)品線，恒大的開盤流程，綠地的辦公營銷等，對于新獲取的項目直接套用能夠降低成本。

品牌溢價更是無需耗費資金便可“免費”獲取的利潤，這些優(yōu)勢AMC旗下子公司均不具備。

綜上，出于盤活資產(chǎn)、快速實現(xiàn)利潤的角度考慮，AMC對外轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)的主觀意愿還是比較強烈的， AMC的再轉(zhuǎn)讓形成了二手市場上不良資產(chǎn)最主要來源。

房企可以選擇與AMC合作，合作優(yōu)勢主要有以下幾個方面：

1、資產(chǎn)已由AMC完成了“排雷”，能夠直接開發(fā)，風(fēng)險較小；

2、如果一次性收購的資產(chǎn)量大，甚至長期建立合作，可相應(yīng)向AMC壓低價格；

3、如果操盤得當(dāng)，房企能自行享有的利潤量更高。

因此，選擇與AMC合作既符合房企需要快速拓展“優(yōu)質(zhì)”、“干凈”項目的需求，也滿足AMC公司自身盤活資產(chǎn)的需求。

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