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繼東方資產(chǎn)之后，長(zhǎng)城資產(chǎn)也獲批在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行100億元金融債券，用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置等?；夥康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，或成為政策性剝離對(duì)口國(guó)有銀行不良資產(chǎn)后又一大歷史使命。

兩大AMC準(zhǔn)備資金200億 

對(duì)于此次發(fā)行的100億金融債券，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)表示，本次債券的發(fā)行有利于其加大服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，為實(shí)體企業(yè)紓困化險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展提供長(zhǎng)期限、低成本的資金。

同時(shí)，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)將堅(jiān)持依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置相關(guān)金融業(yè)務(wù)，募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)及償還到期存量債券。

3月11日，東方資產(chǎn)發(fā)行了首筆AMC地產(chǎn)紓困金融債，發(fā)行規(guī)模為100億元，期限為3年，詢價(jià)區(qū)間為2.5%-3.5%；資金用途與長(zhǎng)城資產(chǎn)一致。

四大AMC又一大歷史使命 化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)諸多房企爆雷的現(xiàn)象，隨著市場(chǎng)環(huán)境逐步收緊，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商也都陷入了流動(dòng)性危機(jī)。

大型民營(yíng)房企陷入債務(wù)危機(jī)必將會(huì)造成一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。再次背景下，國(guó)有AMC再次被賦予重任。

2022年1月，金融管理部門(mén)召集幾家金融AMC開(kāi)會(huì)，研究AMC按照市場(chǎng)化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。

2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》）。

一是要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

二是加大債券融資的支持力度。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購(gòu)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)投資并購(gòu)債券、并購(gòu)票據(jù)等債務(wù)融資工具。

三是積極提供并購(gòu)的融資顧問(wèn)服務(wù)。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮客戶網(wǎng)絡(luò)和渠道優(yōu)勢(shì)，整合信貸、投行、金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問(wèn)服務(wù)，加強(qiáng)與證券公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)的合作，匹配并購(gòu)雙方的需求提升并購(gòu)成功率。

四是提高并購(gòu)的服務(wù)效率。加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可以提前啟動(dòng)盡職調(diào)查、信貸審查。配合并購(gòu)雙方推動(dòng)地方政府優(yōu)化被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理、加快權(quán)證辦理等支持措施，從而為并購(gòu)融資營(yíng)造良好的環(huán)境。

一個(gè)會(huì)議，一份政策文件，為AMC出手處置、并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目鋪平了道路。

國(guó)有大型AMC快速行動(dòng)中

目前，信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方將以“市場(chǎng)化”的方式，主要通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目層面的資產(chǎn)的方式參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的收并購(gòu)。正與出險(xiǎn)房企洽談戰(zhàn)略投資合作，探討參與整體債務(wù)重組的可能。

具體而言：

中國(guó)華融正在與深圳房企花樣年控股就全面的債務(wù)重組計(jì)劃洽談合作；

長(zhǎng)城資產(chǎn)最近與上海房企陽(yáng)光城就包括資產(chǎn)收購(gòu)在內(nèi)的合作進(jìn)行了初步接觸；

長(zhǎng)城和東方都以骨折價(jià)購(gòu)買了河北房企華夏幸福的債券；

信達(dá)的團(tuán)隊(duì)也在看包括恒大集團(tuán)和世茂等開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。

中國(guó)信達(dá)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，AMC在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解、企業(yè)重組紓困、危機(jī)救助等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)；尤其是收購(gòu)的銀行不良資產(chǎn)涉及大量不動(dòng)產(chǎn)抵押、爛尾樓項(xiàng)目，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置盤(pán)活經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)品類型全面，具有人才、資源、專業(yè)和案例等諸多優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)，與此前承接不良資產(chǎn)進(jìn)行處置有所不同，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此次幾大AMC通過(guò)參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)化解，意味著將風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置關(guān)口前移。

地產(chǎn)大不良時(shí)代 AMC的掘金風(fēng)口

值得注意的是，在化解風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中會(huì)給AMC帶來(lái)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益，但也要承擔(dān)相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

AMC的第一大局限是開(kāi)發(fā)和周轉(zhuǎn)速度都遠(yuǎn)不如品牌房企；

其次，AMC收購(gòu)的不良資產(chǎn)來(lái)自于全國(guó)各地，但信達(dá)地產(chǎn)布局了不到20個(gè)城市，華融置業(yè)僅布局6個(gè)城市，相較之下，大型房企基本都進(jìn)入了全國(guó)數(shù)百個(gè)城市，優(yōu)勢(shì)更為明顯；

再者，房企各自有獨(dú)門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)化“秘技”，如大部分房企都有自己的多條產(chǎn)品線，恒大的開(kāi)盤(pán)流程，綠地的辦公營(yíng)銷等，對(duì)于新獲取的項(xiàng)目直接套用能夠降低成本。

品牌溢價(jià)更是無(wú)需耗費(fèi)資金便可“免費(fèi)”獲取的利潤(rùn)，這些優(yōu)勢(shì)AMC旗下子公司均不具備。

綜上，出于盤(pán)活資產(chǎn)、快速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的角度考慮，AMC對(duì)外轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)的主觀意愿還是比較強(qiáng)烈的， AMC的再轉(zhuǎn)讓形成了二手市場(chǎng)上不良資產(chǎn)最主要來(lái)源。

房企可以選擇與AMC合作，合作優(yōu)勢(shì)主要有以下幾個(gè)方面：

1、資產(chǎn)已由AMC完成了“排雷”，能夠直接開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)較??；

2、如果一次性收購(gòu)的資產(chǎn)量大，甚至長(zhǎng)期建立合作，可相應(yīng)向AMC壓低價(jià)格；

3、如果操盤(pán)得當(dāng)，房企能自行享有的利潤(rùn)量更高。

因此，選擇與AMC合作既符合房企需要快速拓展“優(yōu)質(zhì)”、“干凈”項(xiàng)目的需求，也滿足AMC公司自身盤(pán)活資產(chǎn)的需求。

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