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來源：專注不良資產(chǎn)    

裁判要旨

以房抵債協(xié)議不同于商品房買賣合同，抵債房屋受讓人不享有物權(quán)期待權(quán)，其權(quán)益不足以阻卻強制執(zhí)行。

案情簡介

1. 2017年，恒豐銀行南充分行因借款糾紛起訴思凱房產(chǎn)公司等被告，并于同年4月申請查封了思凱房產(chǎn)公司名下的案涉房產(chǎn)。2017年8月10日，各方當事人達成調(diào)解協(xié)議，由思凱房產(chǎn)公司等被告向恒豐銀行南充分行支付借款及利息 。

2. 由于調(diào)解協(xié)議未被履行，恒豐銀行南充分行向南充中院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行期間，南充中院決定拍賣查封的案涉房屋。案外人楊婕以房屋買受人身份提出執(zhí)行異議，南充中院因此裁定中止執(zhí)行。恒豐銀行南充分行不服，提起執(zhí)行異議之訴。

3. 一審法院南充中院查明，楊婕與被執(zhí)行人思凱房產(chǎn)公司在房屋被查封前簽訂了買賣合同，思凱房產(chǎn)公司也出具了房款現(xiàn)金收據(jù)。由于房屋已被楊婕占有使用，且未能過戶系行政限制原因，南充中院據(jù)此認定，楊婕符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條，判決駁回恒豐銀行南充分行的訴訟請求。

4. 二審法院四川高院另查明，案涉房款系通過抵償股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款債務的方式進行支付。因此，楊婕與被執(zhí)行人思凱房產(chǎn)公司并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，不符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，遂撤銷一審判決，改判準許執(zhí)行案涉房屋。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點是：楊婕對案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的權(quán)利。

基于抵債行為而受讓涉案房屋，該行為的目的在于通過以房抵債消滅相關當事人之間的既有債務。因此，楊婕與思凱房產(chǎn)公司之間并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，雙方在以房抵債過程中簽訂的《商品房買賣合同》，并不能改變楊婕在本質(zhì)上屬于普通金錢債權(quán)人的地位，其所享有的權(quán)益不應優(yōu)于其他普通金錢債權(quán)人，更不能優(yōu)于抵押權(quán)人，該權(quán)益不足以排除本案強制執(zhí)行。

實務要點總結(jié)

1.以房抵債合同不等同于房屋買賣合同，不符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條第一項。因此，抵債房屋受讓人不享有物權(quán)期待權(quán)，不能主張排除對房屋的執(zhí)行。

2. 人民法院對《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條第一項“買賣合同”的認定標準是是否具備購買房屋的目的。本案中，法院認為抵債目的不同于購買房屋的目的，即使雙方簽訂了《買賣合同》，也僅是抵債的履行方式，不影響其真實的抵債目的。

本案中，楊婕系在否認恒豐銀行南充分行享有抵押權(quán)的基礎上，主要以《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定為據(jù)，主張其權(quán)益可以阻卻強制執(zhí)行，一審法院囿于相關生效執(zhí)行法律文書的內(nèi)容，也是將恒豐銀行南充分行作為普通債權(quán)人，依該條規(guī)定為據(jù)進行的論證。其實，無論是該規(guī)定第二十八條，還是第二十九條，均將“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”作為執(zhí)行案外人的權(quán)益能夠排除強制執(zhí)行的首要條件，其意欲保護的主體是真實的房屋（不動產(chǎn)）買受人，保護的對象是合法的房屋（不動產(chǎn)）交易法律關系。楊婕在本案中系基于抵債行為而受讓的案涉房屋，該行為的目的在于通過以房抵債消滅相關當事人之間的既有債權(quán)債務。雖然楊婕提交了其與思凱房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》,但其應是基于今后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的需要，是以物抵債的具體履行方式；在完成相關房屋過戶登記手續(xù)之前，其享有的是未來據(jù)實抵債的債權(quán)請求權(quán)。因此，楊婕與思凱房產(chǎn)公司之間并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，雙方在以房抵債過程中簽訂的《商品房買賣合同》，并不能改變楊婕在本質(zhì)上屬于普通金錢債權(quán)人的地位，其所享有的權(quán)益不應優(yōu)于其他普通金錢債權(quán)人，更不能優(yōu)于抵押權(quán)人，該權(quán)益不足以排除本案強制執(zhí)行。質(zhì)言之，無論恒豐銀行南充分行是否享有抵押權(quán)，也無論本案是適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條還是適用第二十九條的規(guī)定，因楊婕在本案中不享有物權(quán)期待權(quán)，其權(quán)益不足以阻卻強制執(zhí)行。

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