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房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購(gòu)時(shí)的第一道步驟是盡職調(diào)查，其調(diào)查的質(zhì)量往往決定著一個(gè)項(xiàng)目的最終成敗，一個(gè)盡可能完整的調(diào)查可以揭示項(xiàng)目整體信息及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并為收購(gòu)后項(xiàng)目的整體運(yùn)作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的收購(gòu)一般主要通過(guò)兩種方式。

▍直接收購(gòu)：收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目所屬公司的股權(quán)從而間接收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于股權(quán)變更較之房地產(chǎn)權(quán)屬變更方便，且具有受限制及稅負(fù)較小的特點(diǎn)，因此在實(shí)踐中應(yīng)用較為廣泛。

若采用間接收購(gòu)的方式，盡職調(diào)查的對(duì)象不但包括房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，同時(shí)還需對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所屬公司做全面調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容及范圍相比直接收購(gòu)要復(fù)雜得多。

一般來(lái)說(shuō)，針對(duì)收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)主要從三個(gè)方面進(jìn)行盡職調(diào)查，一是法律層面，二是財(cái)務(wù)層面，三是項(xiàng)目技術(shù)層面。

實(shí)踐中，針對(duì)收購(gòu)對(duì)象的不同情況，可以只涉及清單中的部分內(nèi)容。接下來(lái)，我們把以上12類(lèi)中的幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題拎出來(lái)分別進(jìn)行闡述。

調(diào)查股權(quán)限制情況是為了明確公司股權(quán)的可變更性。該信息的權(quán)威出處為股權(quán)登記的工商管理部門(mén)，一般以工商查詢的書(shū)面資料為準(zhǔn)，可變更股權(quán)一般不應(yīng)存在質(zhì)押、查封等法律限制。在調(diào)查企業(yè)融資情況時(shí)，除全面掌握企業(yè)的負(fù)債情況外，還應(yīng)注重企業(yè)貸款卡的年檢情況，必要時(shí)需與基本戶開(kāi)戶銀行進(jìn)行溝通，因?yàn)槠髽I(yè)的負(fù)債情況及貸款卡內(nèi)不良記錄的情況將直接影響企業(yè)的后續(xù)融資。

在實(shí)踐中，盡職調(diào)查往往注重企業(yè)負(fù)債情況的調(diào)查，對(duì)貸款卡內(nèi)不良信息有時(shí)會(huì)關(guān)注不足。

與目標(biāo)房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)資料主要涉及8個(gè)方面：

該部分的調(diào)查著重于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性、權(quán)利完整性。針對(duì)項(xiàng)目的不同情況其側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。在調(diào)查土地及房屋權(quán)屬時(shí)，不僅要關(guān)注土地及房屋權(quán)利的完整性，還應(yīng)對(duì)土地及房屋的歷史沿革盡可能地充分了解（從土地出讓到取得房地產(chǎn)權(quán)證的全過(guò)程）。

資料及信息收集，除由被收購(gòu)方提供外，也應(yīng)從政府主管職能部門(mén)及檔案館收集相關(guān)資料并予以復(fù)核，特別是存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)、背景較復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目，更需仔細(xì)查詢。

我國(guó)各地的房地產(chǎn)政策及管理方式存在一定的差異，因此在不同地區(qū)調(diào)查時(shí)，應(yīng)首先研究當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理方式及具體操作流程，編制相應(yīng)的調(diào)查及取證方式。在部分地區(qū)，土地及房屋分屬不同部門(mén)管轄，其房地產(chǎn)權(quán)證包括土地證及房產(chǎn)證，特別是在遇到調(diào)查抵押、司法查封等限制情況時(shí)，應(yīng)從不同部門(mén)分別進(jìn)行。

在建工程項(xiàng)目由于管理部門(mén)眾多，涉及核準(zhǔn)及審批事宜較為復(fù)雜，根據(jù)當(dāng)?shù)毓芾砟Ｊ秸{(diào)整調(diào)查及取證方式顯得尤為重要，應(yīng)當(dāng)做到一地一策。在實(shí)踐中，筆者發(fā)現(xiàn)對(duì)于地役權(quán)的調(diào)查重視程度不夠。地役權(quán)是為增加自己土地（需役地）的利用價(jià)值，而在他人土地（供役地）上設(shè)置的某種權(quán)利。地役權(quán)對(duì)地役權(quán)人來(lái)說(shuō)是其權(quán)利的擴(kuò)大，而對(duì)地役人來(lái)說(shuō)是一種義務(wù)或?qū)ψ约簷?quán)利的限制。地役權(quán)根據(jù)合同約定而形成，形式上可在房地產(chǎn)管理備案并進(jìn)行查詢，但實(shí)踐中進(jìn)行備案的案例比較少見(jiàn)，造成調(diào)查時(shí)較難驗(yàn)證，更多的只能從被收購(gòu)方提交的資料中發(fā)現(xiàn)。因此，應(yīng)注意通過(guò)實(shí)地的勘查，對(duì)是否有地役權(quán)的設(shè)定加以判別。

房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，投資較大且稅負(fù)較重，涉稅項(xiàng)目眾多。較大的項(xiàng)目往往是當(dāng)?shù)卣募{稅大戶及重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)，許多大項(xiàng)目在啟動(dòng)時(shí)往往會(huì)與當(dāng)?shù)卣炗喯嚓P(guān)的稅收優(yōu)惠及財(cái)政扶植協(xié)議，很多案例中企業(yè)的主要盈利點(diǎn)就來(lái)源于此。

因此，在對(duì)稅務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不但要對(duì)企業(yè)按照稅法納稅的行為作全面梳理，而且要對(duì)與政府或其代理部門(mén)簽訂的稅收優(yōu)惠及財(cái)政扶植協(xié)議作深入研究。

實(shí)踐中，由于各地稅收優(yōu)惠及財(cái)政扶植的形式區(qū)別較大，與企業(yè)簽訂優(yōu)惠協(xié)議的主體更是千差萬(wàn)別，因此，簽署合約的政府代表機(jī)構(gòu)的合法性及權(quán)威性應(yīng)當(dāng)成為審核的重點(diǎn)，即簽約主體是否具有相當(dāng)?shù)姆傻匚?，避免造成原先承諾的優(yōu)惠政策難以執(zhí)行。

鑒于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項(xiàng)目往往債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，在調(diào)查中對(duì)法律訴訟及爭(zhēng)議情況的梳理變得尤為重要。實(shí)踐中，調(diào)查重點(diǎn)分為兩塊，一是已產(chǎn)生訴訟及爭(zhēng)議的調(diào)查，二是違約及違規(guī)情況的調(diào)查（即引發(fā)新訴訟及處罰的可能性）。

實(shí)務(wù)中，引起訴訟和爭(zhēng)議的常見(jiàn)因素包括以下幾個(gè)方面：

▍租賃權(quán)沖突

對(duì)于附租賃權(quán)的抵押資產(chǎn)而言，如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內(nèi)法院帶租拍賣(mài)，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對(duì)抵押物受讓人繼續(xù)有效，同時(shí)在處置抵押物時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對(duì)抵押物買(mǎi)受人不具有法律效力。所以，承租人可能會(huì)成為抵押物處置的較大阻礙。

▍他行首封

首封法院享有對(duì)查封物的優(yōu)先處置權(quán)，但實(shí)際執(zhí)行中，由于首封債權(quán)人對(duì)押品沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)，且首封法院出于制度配合、地方保護(hù)等方面考慮，在押品執(zhí)行中可能存在首封債權(quán)人或首封法院處置意愿不強(qiáng)或拒絕配合處置的情況，使得優(yōu)先債權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償，利益受損。

▍特殊的房產(chǎn)類(lèi)型

在收集信息時(shí)，除書(shū)面材料的印證外，與重大合同的當(dāng)事方、政府主管部門(mén)及司法機(jī)構(gòu)的溝通也是極重要的，可以幫助我們從多個(gè)渠道對(duì)事實(shí)真相予以確認(rèn)。